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        招商基金研究部首席經濟學家李湛:樓市政策或存進一步加碼空間,地產股“小陽春”有望繼續

        鄒永勤2022-04-08 15:31

        經濟觀察網 記者 鄒永勤 要說近期最讓投資者產生割裂感的板塊,當然非地產股莫屬。

        一方面,地產板塊在二級市場上走出“小陽春”行情,自3月15日至4月7日,地產指數大漲18.5%,短短15個交易日總市值暴增4478億元,板塊內多只個股成功翻番。另一方面,樓市數據卻不容樂觀,今年一季度百強房企銷售金額同比下降高達47%,為近20年來表現最差。而維系兩者中間的,則是逾60個城市在今年一季度相繼出臺了房地產放松政策,包括取消和放松限購、限貸等。

        在股票熱和行業冷之下,當前的房地產無疑成為了爭議最大、最難決策、影響最廣泛的行業,一方面要堅持房住不炒,另一方面也要把穩增長放在更加突出的位置。那么,接下來樓市走向會如何?地產股行情又能否向縱深演繹呢?

        4月8日,經濟觀察網記者就此專訪了招商基金研究部首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事李湛博士。

        地產業惡化的根源:房企“雙高”經營模式

        經濟觀察網:通聯數據Datayes!的統計顯示,百強房企銷售額自2021年9月以來同比跌幅維持在-30%至-40%之間;而進入2022年后更是每況愈下,前三個月同比跌幅分別達到-41%、-47%和-53%;累計來看,今年一季度百強房企銷售金額同比下降47%,為近20年最差表現。請問,究竟是什么原因造成了地產行業近20年來最困難時刻的到來?

        李湛:造成本輪地產行業低迷期的原因眾多,比如房企的“雙高”經營模式、民眾的購房意愿下滑、以及政策收緊和疫情擾動等等。其中,很多人誤把政策收緊作為最主要的因素,其實,政策收緊只不過是表面上的直接誘因,而企業的高杠桿、高負債經營模式才是導致本輪地產行業形勢惡化的最本質原因。為何這樣說呢?我們可以復盤一下去年以來的行業情況就可知分曉。

        2021年下半年地產監管趨嚴,高杠桿經營房企融資快速惡化,同時中資美元債集中到期引發一輪違約潮,致地市成交遇冷,第二批集中供地流拍率達41.3%。雖然當年9月政策開啟糾偏,“四限”類政策邊際放松,但房企融資方面紓困程度有限,所以才有了以恒大為首的一系列房企爆雷事件的發生。

        今年開春后,在融資困境仍未破解之下,卷土重來的疫情對購房需求形成新一輪的沖擊,再疊加3、4月美元債償債高峰,于是乎房企拿地更趨謹慎、投資開發愈發低迷,結果便是地產全鏈條下行,從而造就這近20年來最差時刻的到來。

        此外,購房意愿下滑方面,因為購房償貸要求有穩定的現金流,疫情后居民收入增速放緩,2021年人均可支配收入兩年復合增速6.9%,低于疫情前水平。疫情進入第三年仍維持動態清零政策,居民購房熱情和收入預期持續下滑。此外,2021年上半年樓市過熱透支了相當一部分未來需求,下半年民營房企違約潮則進一步制約購房和期房交付信心。

        而疫情帶來的擾動因素亦不可忽視。今年3月疫情快速蔓延呈點多、面廣、頻發特征,動態清零政策下防控措施持續升級,進一步拖累消費和服務業活動。疫情擴散一方面降低了居民消費欲望、被動提高預防性儲蓄比例以避險,另一方面縮小了居民生活和消費半徑、導致部分消費需求無法被滿足。

        地產作為消費的重要分項,高度依賴線下實地場景。以地鐵客運量作為居民生活和消費半徑的衡量指標,該指標領先30城商品房成交面積約3周;因此,預計此輪疫情對3月和二季度地產銷售的影響較為嚴重。

        逾60城救市:政策或仍有加碼空間

        經濟觀察網:4月5日,蘭州市人民政府官網印發《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施》,邁出全面救市步伐。據通聯數據Datayes!的統計,截至4月6日,近一周以來已有6個城市放松樓市調控政策,分別為福州、南寧、蘭州、秦皇島、衢州、綿陽,其中有一半為省會城市。如果把時間寬度拉長,則今年一季度以來已有60多個城市相繼出臺穩樓市政策。請問,是什么原因促使這么多城市相繼出臺放松樓市政策?

        李湛:經濟數據顯示,今年1-2月房地產基本面仍偏弱,面臨需求、融資、投資下滑的三重壓力。就目前情況來看,穩增長仍離不開房地產,而“因城施策”放松調控,其宗旨就是在“房住不炒”的主基調上實現穩地產。

        具體看:1)體量上,房地產是我國國民經濟支柱產業,直接影響了其上下游行業的運行情況;2)投資方面,2021年房地產開發投資額占固定資產投資額28%,去年下半年增速快速下滑,可能對GDP增速構成拖累;3)土地出讓金是地方財政重要來源,房企受限于資金鏈、拿地積極性不足,土地出讓金下滑會加大地方財政壓力;4)穩地產的背后是穩就業,穩就業應是底線。

        經濟觀察網:那么,上述60多個城市相繼出臺的放松樓市政策,能夠起到多大的效力?真能救樓市于危難之際嗎?

        李湛:個人認為,目前多地放松力度不足以拉動地產回暖,同時政策具體執行效果如何、能否向高能級城市擴散、能否有效轉化為實際需求均有待驗證,理由如下:

        從融資端來看,雖然有60多個城市相繼出臺了放松樓市政策,但其對行業的資金壓力緩解效果仍不明顯。后續還需關注國務院金融委要求“化解房地產行業風險”,金融穩定保障基金的推進落實情況。

        而從需求端來看,上述60多個城市主要為三四線城市和少數二線城市,地區購買力偏弱不足以拉動整體需求,同時大部分熱點城市二手房貸款限價政策未松綁,僅降低房貸利率對二手房的提振作用有限。

        當然,我們也應該看到,放松樓市政策的城市數量正隨著時間的推移在增加;同時,3月29日國常會表示“經濟下行壓力進一步增大”、“咬定目標不放松”,因此,可以預期,穩地產的相關政策或存在進一步加碼的空間。

        經濟觀察網:當前的地產業無疑是爭議最大、最難決策、影響最廣泛的行業,一方面要堅持“房住不炒”,另一方面要把穩增長放在更加突出位置。該如何理解“穩增長”和“房住不炒”的關系?

        李湛:其實,穩增長和“房住不炒”并不矛盾。政府堅持“房住不炒”、維護房地產市場穩定的決心和定力不變,在此基調上穩增長具有兩個發展層次。

        1)短期來看,穩增長要充分釋放合理的住房需求。就需求端來說,受此前政策收緊影響而未被滿足的購房剛需、我國人均住房面積偏小潛存的置換需求、以及逾3億“新市民”的租住需求等等,這些都應在需求端政策加碼的過程中逐漸得到釋放;而從供給端來說,前期出險房企和困難房企資金鏈緊張問題沒有明顯緩解,需盡快研究落實紓困措施和重組方案,消除供給端風險,從而提振購房積極性和期房交付信心。

        2)穩增長的長期目標在于構建房地產新發展模式、促進行業健康平穩運行,包括大力支持租賃住房的發展,建立完善“租購并舉”長效機制,推進發展保障性住房和租賃配套等內容。

        地產股“小陽春”有望繼續

        經濟觀察網:近期地產板塊喜迎“小陽春”,部分個股漲幅十分可觀。通聯數據Datayes!的統計顯示,申萬房地產指數從3月15日觸底2892點后出現島形反轉,雖然4月7日遭遇大幅回調,但短期內指數漲幅仍然高達18.5%,總市值亦從3月15日的16097億元暴漲至4月7日的20575億元,短短15個交易日增加了4478億元;而板塊內部分個股如天?;ǎ?00965.SZ)、中交地產(000736.SZ)等更是以連續漲停的方式實現翻番。站在當前的時點,地產股真的具備投資價值嗎?

        李湛:本輪地產股回暖偏快、結構性較強,因此短期或有回調出現;但至地產基本面實質性改善前仍可持有。而復盤歷史三輪周期來看,當前時點的地產板塊同樣具備投資價值。

        首先,當下的地產股行情折射出市場的預期較高,縱使短期調整亦無改長期向好態勢。因為從開春至3月中旬,中央和多地相繼出臺寬松政策,“因城施策”空間被不斷打開,包括下調利率和首付比例、優化房企并購融資、放松貸款集中度管理、鼓勵新市民購房等等;而3月16日國務院金融委和五部門聯合發聲,強調穩地產、穩預期,側重于化解房地產行業風險,這更是在市場中得到熱烈的反應。

        其次,展望未來,個人認為,有兩個要素將會支撐地產股繼續走強。

        第一,從政策端來看,目前多地放松舉措還不足以提振地產需求,且尚未向高能級城市擴散,執行情況和實際刺激效果仍待觀察,地產政策有進一步寬松的空間。

        第二,溫故知新,歷史復盤給出積極信號。數據顯示,此前地產行業有過三輪類似的政策寬松周期,分別為2008年9月至2009年12月、2011年8月至2013年1月、2014年4月至2016年9月,平均周期跨度時間21個月。相對應的,地產指數在此三輪寬松周期內的最大漲幅分別是226%、61%和232%;超額收益方面,三輪寬松周期地產指數平均跑贏大盤46.2%。

        本輪寬松周期,從時間上來看才進行了3個多月,從行情看,2月以來地產指數超額收益也僅僅18.4%。因此,無論是從時間寬度還是行情高度,未來一段時期內地產板塊的“小陽春”行情仍有望延續。

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        深圳采訪部記者
        重點關注金融市場交易主體(主要包括公私募基金、社?;?、證券公司、創投公司等等),以及華南區上市公司的發展狀況。
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