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        還未開始便已結束 燕郊購房20%首付新政被叫停

        田國寶2022-04-07 20:29

        經濟觀察網 記者 田國寶 4月6日,河北省三河市燕郊的房地產銷售和中介都在傳播一條消息:從今天開始,燕郊銀行下調首付比例,首套首付20%、按揭貸款利率5.07%;二套30%、按揭貸款利率5.55%。

        4月7日,多個商業銀行信貸人員及開發商銷售告訴經濟觀察網,燕郊購買新房的貸款政策,部分商業銀行確實計劃執行20%首付,但由于該消息在網絡和社交媒體廣泛傳播。為避免造成不良影響,地方金融監管部門已經叫停了該項政策。

        四大行燕郊支行的某信貸人士表示,新房20%的首付政策是4月5日確定下來,4月6日上午通知了部分開發商,當天下午,各家商業銀行就收到地方金融監管部門的電話,要求仍執行原來的首付比例。

        該人士表示,20%首付政策一方面是為了貫徹“滿足購房者合理住房需求”倡導,另一方面也是為了更好服務地方經濟發展需求,“但由于外界各種不符合實際的解讀,已經背離了新政的初衷,所以夭折了”。

        一日游

        一位燕郊本地開發商銷售人員告訴經濟觀察網,4月6日上午,部分商業銀行向部分在售新房項目口頭傳達了這一消息,“點對點式傳達,比如我們項目合作兩家銀行,這兩家銀行可能會通知我們”。

        也有開發商會定期向合作的商業銀行咨詢銀行放貸額度、利率及首付比例等事宜,銀行會在開發商咨詢時傳達消息,“這個政策不是公開出臺,找不到任何文字材料依據,就是告訴你以后開始執行20%首付”,上述銷售人員表示。

        燕郊鏈家的一名中介人員告訴經濟觀察網,她所在門店代理銷售燕郊多個新房項目,她從多家開發商處了解,在燕郊開設支行的多數商業銀行均降低了新房的首付比例,“根據我們的了解,應該是全面降低了”。

        該中介表示,首付20%的政策不僅僅針對新房按揭,包括郵儲銀行在內的部分銀行對二手房按揭也按照20%首付執行,但審核條件較為嚴苛。經濟觀察網未能從郵儲銀行求證這一說法真實性。

        據了解,20%首付要求相對較為嚴格,一是以家庭為單位,購房者在燕郊沒有住房,須從主管部門開具無住房證明;二是家庭名下沒有房貸,如果有房貸記錄且已經結清,需要開具結清證明。

        上述燕郊開發商銷售人員告訴經濟觀察網,對20%首付被叫停一事,他們沒有收到銀行的通知,但通過熟識的銀行工作人員已經了解到消息,“我也是今天上午通過朋友才知道的,太可惜了”。

        在他看來,2017年燕郊限購后,包括銷售、中介在內的大批炒房客被套,“這些炒房客急于解套,所以政策稍有風吹草動,就會到處傳播,如果這次沒有引起廣泛關注,執行一段時間后,就可以一直執行下去了”。

        雖然20%首付被暫停實施,但房貸利率下調并非傳言,經濟觀察網從多方了解,目前燕郊已經在執行首套5.07%、二套5.55%的放貸利率,上述鏈家中介介紹,此前燕郊首套和二套的放貸利率分別為5.39%和5.93%。

        影響

        目前,燕郊新房價格普遍在1.75萬-2.75萬元/平方米;二手房價格在1.5萬-2.3萬元/平方米。與2017年限購政策出臺前相比,跌去一半左右,成交量更是不足高峰期五分之一。

        2020年中,燕郊等環京地區陸續放開了新房限購,但不同新房項目對外地購房者要求不同,有的項目完全不限購,有的項目要求有北京三個月社保,但放松一手房限購并沒有帶動起燕郊樓市。

        2021年7月前后,燕郊進一步放松了二手房限購,加上地鐵平谷線開工的利好政策加持,各界都認為燕郊樓市會出現上行,但由于疫情等因素影響,燕郊樓市成交有所增長,但并不明顯。

        降低首付是繼放松限購后又一重大松綁政策,2017年限購以來,燕郊一直執行首套首付30%、二套首付50%的政策,這一次暫緩執行的是“首套首付20%、二套首付30%”,首付比例大幅度降低。

        燕郊本地一家開發商高管告訴經濟觀察網,與放松限購相比,降低首付對樓市帶動作用更大,雖然只有10個點,但極大降低了購房者的門檻。

        此前,燕郊部分新房項目銷售時,開發商可以為購房者做首付分期或墊付部分首付,比如,30%的首付,購房者支付20%,剩余10%由開發商墊付,但通常購房者需要在一年內將墊付資金歸還給開發商,同樣面臨不小壓力。

        上述燕郊開發商銷售人員表示,目前他銷售的項目,主流戶型總價在230萬元左右,如果按新政,首套首付只有40多萬元,二套首付比例在70萬元左右,“大部分剛需能負擔起”,“首付比例高點,月供壓力相對小些,但高首付過濾掉很多剛需,很多購房者就因為多出幾十萬上不了車”。

        矛盾

        在環京的市縣經濟發展中,房地產一直占據著重要的位置,2017年,廊坊限購政策出臺后,環京區域樓市成交大幅下滑,地方財政收入也持續下滑。

        以三河市為例,2016年財政收入一度高達122.2億元,2017年降至104.5億元;2018-2020年三年,一般公共預算收入有所增長的情況下,財政收入分別降至98億元、90億元和87.9億元。

        不止是三河市,大廠、香河、霸州、永清等環京地區也面臨著類似的壓力,尤其今年以來的疫情影響,3月中旬開始,環京多個市縣實施全面封控措施,時間長達20多天,除了收入減少外,核酸檢測等防疫支出大幅增加。

        在上述開發商高管看來,房地產是為數不多可以增收的渠道之一,無論是土地出讓,還是房地產交易稅費,可以一定程度緩解地方政府壓力。

        在2015年、2016年房地產火爆的年份,燕郊某小區二手房交易稅費一年達到2億元左右,這是一個讓本地很多制造、服務企業難以企及的數字。

        該人士進一步表示,由于環京地區樓市比較敏感,有些政策只能做不能說,“如果這次沒有炒作,執行下去,大廠、香河其他地區肯定也會跟進,但這次被叫停后,估計一時半會不會再實施了”。

        上述鏈家中介人員表示,2021年下半年,燕郊樓市有所好轉,包括今年1、2月成交也不錯,但3月疫情影響下,“基本沒什么成交了,這次解封后出來這個政策,本來對樓市應該是大利好”。

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        不動產開發報道部主任兼高級記者
        主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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