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        五??毓神R林慶:城市更新、租賃住房等將成為地產行業的發展熱點

        2022-04-01 20:37

        2022年3月31日,由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦,北京中指信息技術研究院、中國房地產TOP10研究組承辦的2022中國房地產百強企業研究成果發布會暨第十九屆中國房地產百強企業家峰會在北京盛大召開。

        把握行業發展脈搏,中指研究院邀請專家名企深度對話,以“優化模式,行穩致遠”為主題,發布中國房地產百強企業最新研究成果,分享優秀企業成功經驗,助力行業在新階段實現高質量穩健發展。

        期間,五??毓捎邢薰竟芾砗匣锶笋R林慶表示,傳統單純依賴土地和房產增值的發展路徑難以為繼,地產行業將從增量市場逐漸轉變為增量存量共發展,城市更新、租賃住房、輕資產發展、能快速形成REITS資產的商業模式將成為房地產領域的發展熱點。

        以下為訪談實錄。

        問:2022年政府工作報告指出,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展,房地產投資行業利好政策不斷,房地產稅暫不執行,您如何看待當前的發展形勢?

        自去年底以來,中央經濟工作會議,央行、銀保監會等接連釋放信號,多地房地產政策力度明顯加大,市場預期有所改善。3月16日五部委同時發聲,極大地提振了房地產市場行業信心,房企也將因此迎來構建新模式的重要契機。

        隨著新型城鎮化推進,一方面“房住不炒”仍是現在以及未來一段時間房地產調控的主要邏輯,“保障好群眾住房需求”成為房地產政策的重要表述。在此背景下,首套房和改善性住房需求將會得到重點滿足,租賃住房建設、老舊小區改造等領域也將成為發展重點,以更好完善市民生活環境、提高居民生活質量。

        另一方面,傳統單純依賴土地和房產增值的發展路徑難以為繼,地產行業將從增量市場逐漸轉變為增量存量共發展,房企也將從原先注重短平快的“一錘子買賣”,轉變為資產的經營管理,并通過優化債務結構,提升債務安全邊際,探尋以良性循環為發展目標的新發展模式。

        問:2022年以來,經濟恢復態勢向好,卻也面臨多重壓力,在暢通國民經濟循環中,房地產作為壓艙石,應該承擔起哪些責任和擔當?

        在去年底召開的“2021-2022中國經濟年會”上,國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆提出,房地產是支柱產業,住房更是居民的消費。數據顯示,2021年房地產行業對GDP貢獻率約為7%,考慮到地產業具有鏈條長、關聯行業多的特點,房地產開發投資對建筑建材、居民服務、家用器具等行業增加值具有較強的間接拉動作用,地產及相關產業鏈拉動GDP占比預估可達20%以上。

        參考中央經濟工作會議對2022年經濟工作的部署,保持國內經濟穩定將是2022年政府經濟工作的重心,房地產作為國內經濟的支柱產業,平穩、健康發展顯得尤為重要。未來,在“房住不炒”與“三穩”總基調下,行業應以短期陣痛,換取長期穩健成長,著力實現同金融、實體經濟的均衡發展;房企也應順應政策環境、市場環境,從管理中要紅利,轉向強運營、重品質管理的商業模式,答好地產行業自我革新這道重要的時代命題。

        問:在新格局下,作為深耕行業18年的投資機構,五??毓蓪⑷绾伟盐辗康禺a業良性循環的機遇,在哪些領域重點發力?在地產業務策略上有哪些判斷和調整,以適應行業新變化?

        作為行業重要參與者,房地產投資領域也迎來轉型升級的新課題。五??毓煞e極呼應社會當下新需求,著力破解行業新矛盾,投身真正符合美好生活價值的領域。

        在民生住宅上,五??毓烧J識到雙碳目標將為經濟社會帶來巨大的結構性調整,發展節能環保的綠色低碳科技建筑對我國“雙碳”戰略起到重要作用。因此從“碳達峰”、“碳中和”政策出發,積極引領綠色科技地產發展,助力房企提供與時代發展相匹配的居住環境,通過將地產存量開發與新興產業發展相結合,將綠色住宅科技與建筑低碳轉型相結合,充分貫徹綠色發展理念。

        與此同時,以調整完善城市內部結構和功能、盤活和優化存量為主要特征的城市更新,日益成為挖掘結構性潛能的重要載體,和解決中國城鎮化區域發展不均衡乃至“共同富裕”的重要抓手。

        五??毓煞e極聯合政府及政府主導下的城市更新實施主體,響應國家對城市更新要避免“大拆大建”的最新政策要求,探索設立城市更新專項基金,合理引導社會資本參與,解決城市更新資金配套問題,打造城市更新可持續模式,助力城市更新邁上新臺階。

        在商業地產領域,五??毓煞e極布局富有成長性的產業園區、物流地產、文旅地產等優質項目,加強細分行業布局,尋求物流、倉儲、冷鏈類優質資產,和全面契合產業成長的第四代復合型科技園區的投資機會。近年來,五??毓砂l起并購或投資了寧波北侖倉儲物流并購項目、上海浦東新區倉儲物流項目、上海奉賢適達工業園項目、上海圓超工業物流園項目等,并先后入圍RICSAwards“年度最佳交易”。

        當前,房地產行業正處于調整轉型期,不動產投資也在進行新的調整和升級。五??毓煞e極抓住行業轉型調整機遇,致力成為行業價值的發現者和挖掘者。首先,調整和提升項目甄選和風控模式,從偏債型投資轉向主動賦能,深度參與的股權投資。其次,加強細分行業布局,利用五??毓稍谝患壥袌龉蓹嗤顿Y的能力和資源,為資產投資助力。最后,加強投資區位選擇的精準化和經營的特色化,通過大消費場景和醫療康養項目的提前布局,為中國實現共同富裕和美好生活貢獻力量。

        問:當前,如何促進房地產企業變革與發展,將成為房地產企業實現高質量發展的關鍵所在。您認為房企未來要實現長遠穩健發展,需要培育哪些方面的核心競爭力,有哪些創新模式?

        現如今,地產行業“躺贏”的時代已經結束,參與者實力迅速分化——不僅體現在企業規模上,更體現產品品質、財務質量、品牌地位等諸多方面。面對行業新形勢,房企應結合自身定位優勢,打造特色的經營風格,樹立完善的風險管理體系,改變過去增量開發的老路子,實現從“開發型企業”向“資管型企業”轉變,走出一條屬于自己的高質量發展之路。

        具體而言,首先是品牌層面,品牌是企業競爭力的綜合體現,成為受人尊敬和行業認可的優秀品牌,是每個企業的發展目標。新格局下,房企應升級品牌戰略,提升品牌價值,加強品牌競爭力,發揮品牌整合效能,并最終反哺企業發展,為贏得激烈市場競爭中的差異化發展提供保障。

        產品層面上,前段時間,多個重點城市土拍規則增加“競品質”內容,受到行業熱切關注。競品質時代,房地產行業將回歸產品屬性,物業行業會更加關注服務質量,房企應堅守“產品主義”,讓產品與服務品質將成為企業在未來競爭中取勝的關鍵砝碼。

        經營層面上,城市更新、租賃住房、輕資產發展、能快速形成REITS資產的商業模式將成為新的發展熱點。在行業從粗放式發展向精細化管理邁進中,房企應聚焦強運營模式,對現金流、利潤等各項財務指標實現精準把控,通過優化組織架構、提升銷售和融資現金流效率等方式,加強專業化經營能力。

        問:作為陪伴行業成長轉型,賦能行業發展的金融機構,五??毓蓪⑷绾伟l揮價值,更好以金融服務助力新型城鎮化建設,實現行業的轉型升級、穩定健康、高質發展?

        目前階段,我國城鎮化發展開始由增量擴張為主轉入增量存量并重的新階段,城市建設已不再追求盲目擴張,更加追求精細化發展與質量提升,強調環境保護、經濟發展和社會治理的協調發展,并逐步形成以城市群都市圈為核心,大中小城市協調發展的格局。

        作為專業資產管理機構,五??毓稍诨浉郯拇鬄硡^、長三角等核心區域,與各類優秀政企方展開深入合作,通過不斷優化城市空間結構和土地資源利用,改善城市人居環境和城市形象,提升城市功能及核心競爭力,充分發揮運營管理專長,積極整合多方資源,聯動城市圈高質量發展。

        未來,五??毓蓪⒗^續緊跟時代發展的腳步,重點關注核心城市圈重點城市的國土空間規劃帶來的投資機遇,深入布局新基建、雙碳戰略、城市更新等領域,在深耕細作中謀求長遠發展,在求新求變的新形勢下創造更多價值。

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