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    2. 郁亮呼吁投資者:重估萬科價值

      陳月芹2022-03-31 23:28

      經濟觀察網 記者 陳月芹 3月31日,不像其他房企先集中介紹各板塊經營情況,2021年業績推介會一開場,萬科董事局主席郁亮先進行了28分鐘的反思和剖析。他說,“昨天晚上(公告業績)我特別忐忑不安,像一個孩子、一個學生沒考好試,要拿成績單要給父母看一樣”。他說完全能理解股東各種各樣的情緒,不滿也好,失望也好,困惑也好,關切也好,他感同身受。

      上一次萬科管理層公開表達類似感慨,還是在7個月前。同樣面對投資者對凈利下降的提問,萬科總裁兼首席執行官祝九勝也很忐忑,也想起了讀書時,期中考試沒考好。

      郁亮這一次說:2021年業績表現讓股東失望了,并向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。

      因為業績下降,郁亮自愿放棄2021年度全部獎金,年報披露,其去年稅前年薪為154.7萬元。祝九勝也透露,因為業績,管理層大幅下降個人收入,萬科干部員工為此付出的代價是兩位數百分比的降薪。

      回頭看這份“考砸了”的期末成績單:全年營收4528億元,同比僅增長8個百分點,歸母凈利潤卻近乎腰斬,同比下降45.7%,在截至3月31日已如期公布業績的22家房企中,這一降幅僅略好于華僑城A(-70%)、正榮地產(-69.48%)和建業地產(-66.4%)。

      從近兩年房企業績來看,利潤下降成為房地產行業普遍現象。22份已發布年報中,僅龍湖集團、華潤置地、中國金茂、綠城中國等6家房企歸母凈利潤同比正增長,其中龍湖同比增幅最大,約19.3%。剩余16家房企出現了不同程度降幅,集中在5%-25%之間。

      相較之下,資深好學生萬科凈利潤下滑幅度之大,依然引發投資者追問。

      郁亮在長達4000余字的《致股東》信中將凈利潤下滑歸因于:一是地價占售價比上升,開發業務毛利總額同比減少189億元;二是投資收益下降69億元;三是對部分項目、個別股權投資等進行減值,折合減少歸母凈利潤約26億元。其中既有外部市場下行因素,也有內部原因,例如部分城市投資追高冒進,對市場判斷過于樂觀,以及部分城市公司暴露出能力短板,拖累業績。

      此外,郁亮在業績會上還補充了兩點反思與檢討,一是過去充分授權、分布式管理造成離散度大;二是多賽道同時探索,付出了比預想中更高額成本的“學費”。

      郁亮多次強調,開發業務未來仍是萬科最主要的業務,但僅僅有開發,而沒有經營和服務類業務,也很難支撐萬科更高質量發展。一個很重要的原因是,2021年全國商品房銷售額達到了18萬億元,郁亮認為這或許已經是房地產開發行業的“天花板”。

      “我們要在’天花板’到來之前做好布局”,郁亮說。

      預見開發業務見頂之后,萬科意欲投入更多資金和精力到經營和服務業務。

      從業績會的部分細節也可見端倪,參與業績會的管理層人數達歷年之最,除了例行5位高管——郁亮、祝九勝、執行副總裁兼財務負責人韓慧華、執行副總裁劉肖,還新增了2位管理層:在上海遠程參會的開發經營本部首席合伙人張海,以及物業事業集團首席合伙人朱保全。

      近2個小時的業績會中,郁亮、朱保全、劉肖等管理層花費了至少42分鐘,用于介紹經營和服務業務的發展和展望,對多元業務的著墨力度之大,在過往歷年萬科業績會上都不曾出現。

      從2014年高呼轉型以來,萬科在物業服務、長租公寓、商業開發、物流倉儲、酒店和冰雪等多個領域均有布局。轉型8年,2021年公布的多元化業務營收約759.64億元,僅占總營收約16.7%。此外,教育和食品事業部被列為“其他業務”,年報中并未寫明具體營收和利潤率,養豬業務僅披露了2021年度出欄生豬113萬頭。

      在2021年中期業績會上,祝九勝曾坦言,萬科當年過于樂觀,對轉型所需的時間、所碰到的難度、所需要建立的能力嚴重估計不足。

      這一次,郁亮也呼吁,特別希望機構投資者能夠對綜合性不動產業務重新估值。他強調,首先,前述多元化業務和開發業務的發展空間不同,發展空間大小決定了資本市場對每1塊錢的利潤的估值不同;二是增長方式不同,開發業務看銷售額,而經營服務類業務通常是滾雪球發展;三是經營服務類業務能帶來穩定性現金流、風險偏好小。郁亮以上海七寶萬科廣場為例,原始投資至今增值161%,利潤達35億元。

      財務上看,目前經營服務類業務的收入和業務規模都沒法和開發業務比較,但未來利潤空間更大。因此,郁亮重申希望機構投資者、分析師重新評估萬科的市場價值。

      盡管目前資本市場對部分新興業務形成統一的估值模型,但橫向比較不同房企的經營性業務,依然可以看出各家的成色。

      商業地產憑借長期穩定收租模式,被視為“現金奶牛”,可以平滑地產周期。單從商業地產來看,截至2021年底,萬科旗下累計開業211個商業項目(含113個社區商業),其中印力平臺累計開業105個商業項目(含25個社區商業和32個輕資產輸出管理)。

      期內萬科商業營收約76.22億元,同比增長20.57%,其中由印力管理的項目營收52.3億元,同比增幅約24%。

      而同期龍湖商業累計開業商場61座,數量不及萬科,但商業租金達81.5億元,同比增長40%;華潤置地投資物業(包括酒店經營)部分的租金收入超174億元,同比增幅在36%以上;新城控股商業運營總收入86.4億元,同比增長51%。由此可以看出,萬科商業板塊的增長速度與同行相比仍有差距。

      另一項投資性物業租賃住宅來看,泊寓年內營收28.9億元,比龍湖冠寓高出6.6億元,同比增長13.9%,而龍湖冠寓的營收同比增幅達23%,并在2021年首次實現盈利。

      郁亮在業績會上反思,在建立新賽道的過程中,試錯必不可少。例如萬科非常希望能夠發揮機構租賃的作用,對城中村進行大規模的集中改造,但過去“二房東”模式讓萬科付出了很大代價,“到今天還在為此付出代價。如果沒有城中村二房東業務,萬科的長租公寓業務早就開始可以賺錢了”。

      如何衡量經營服務類業務成功與否,郁亮認為第一個標準是能否上市。多元化業務有自己獨立發展的需要,并且房地產行業在資本市場上已經很多年不能再融資,這些多元化業務放在萬科里連融資機會都沒有,這是萬科希望多元化業務獨立上市的原因。

      郁亮也補充,公司把每個多元化業務視為“兒子”,而不是當成養大后賣肉賺錢的“豬”。他希望一個家里每個兒子都很有出息,都特別能干,“這個家才能家大業大”。

      作為萬科孵化的第一個即將上市的板塊,萬物云CEO朱保全第一次走上業績會臺前。在業績會前夕,萬物云上市進程再邁一步,中國證監會已經給出了“小路條”,這意味著,萬物云后續可以向港交所遞交上市申請表格,進入在港IPO實質階段。 

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      資深記者
      城市與不動產新聞中心華南組負責人
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