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        房企賣資產兩難

        田國寶2022-03-30 20:58

        經濟觀察網 記者 田國寶 3月27日,正榮地產公布公告稱,計劃將旗下的正?。ǚ鹕剑┲脴I發展有限公司(以下簡稱“正隆”)51%的股權出售給合作方新希望地產,代價為15562.4萬元。正隆為佛山榮望熙園的項目公司,雙方已經簽訂了相關協議。

        根據正榮地產公告,目前佛山榮望熙園項目已經全部封頂,接近完工,2020年9月開盤以來,累計銷售了三分之二的可售房源。交易完成后,榮望熙園將由新希望地產全資擁有,正榮可獲得2880萬元的收益。

        在房地產流動性緊張的情況下,通過出售資產償債或剝離負債成為眾多房企的選擇,監管層也希望房企之間通過市場化并購化解流動性風險,并鼓勵部分房企發行不計入三道紅線的并購貸,來收購陷入流動性風險的房企的項目。

        Wind數據顯示,2018年-2020年期間,房地產行業每年的收并購規模維持在5000億元左右,2021年四季度以來,由于房企流動性危機頻發,使得全年收并購交易金額暴增至7455億元,其中第四季度交易金額占到一半左右。

        “處置資產只是一種急救措施,并不能解決流動性問題”,一位30強房企人士告訴經濟觀察網,在當前市場行情下,房地產資產價格貶值幅度較大,“按現在價格,即便是把所有的項目都賣了,也覆蓋不了全部負債”。

        在他看來,房地產項目預售和再融資是房企獲得流動性的主要渠道,也是房企償還債務的主要保證,“如何既能保證公開債務不違約,又能保留足夠的資產用作未來發展,對企業來說是一個艱難的選擇和平衡”。

        處置

        2019年12月,正榮地產在佛山南海里水鎮以12.2億元價格獲得一幅住宅用地,隨后成立了正隆作為項目公司,由正榮地產通過正榮(廣州)置業發展有限公司持有正隆100%股權。

        2020年5月,正榮地產為佛山地塊引入新希望地產作為合作方,正榮地產認繳15562.4萬元持股51%,新希望地產認繳14592.1萬元持股49%。

        2020年10月,正榮地產100%控股的正裕(佛山)置業發展有限公司成立,當年11月,正榮資本與合凡(廣州)股權投資基金管理有限公司共同為正裕做了一筆股權融資,具體融資金額不詳。

        2021年5月,合凡入股正裕,持股49%。同時,正裕取代正榮(廣州)置業成為正隆持股51%的股東,由此,正榮地產在正隆的權益降至26%,合凡在項目的權益為25%。經濟觀察網未能獲取合凡為正隆或正裕融資的詳細情況。

        佛山市房產信息網顯示,榮望熙園共有949套房源,其中住宅建筑面積82774.3平方米,商業建筑面積7426.6平方米,截至今年3月29日,已售套數是529套,未售套數420套。

        自2020年9月榮望熙園開盤預售以來,項目預售價幾經調整,2020年底售價一度漲至3萬元/平方米起,2021年下半年以來,經過多次降價,目前預售價格為2.2萬-3.2萬元/平方米。

        即便按照2.2萬元/平方米的最低價計算,該項目貨值也超過20億元。正榮在公告中稱已經銷售了三分之二,也就是說,還剩余三分之一左右的可售房源,意味著剩余可售住宅的貨值至少在6億元。正榮和合凡合計持股51%,對應剩余可售住宅貨值超過3億元。

        值得關注的是,這次正榮和合凡將正隆51%股權出售給新希望地產的交易對價15562.4萬元,與當初正裕認繳的金額正好一致。

        一位接近正榮的人士表示,除了榮望熙園項目,正榮與合凡在蘇州吳中太湖度假區及佛山另一個項目也有合作,由于正榮發生流動性風險,無法償還合凡的融資,該筆交易所得的款項,主要用來償還合凡的融資。

        2021年四季度以來,隨著房地產市場惡化、房企流動性危機加劇,部分房企開始通過出售資產來避免債務違約,世茂、融創、雅居樂等房企紛紛將優質資產擺上貨架,也一定程度保證了這些房企沒有發生信用債公開違約。

        最新將資產大規模擺上貨架的是富力地產,經濟觀察網獲悉,富力正與多家房企就出售地產項目進行洽談,廣州等地部分項目已經臨近交割。未來兩個月內,富力需要兌付及回售的國內信用債券超過40億元,7月還有兩筆合計近10億美元的票據到期。

        Wind數據顯示,2018年-2020年的房地產收并購,基本以大型房企收并購中小房企及項目為主,部分中小房企退出房地產業務。

        從數據上來看,2021年收并購規模急速增長,其中一個明顯的特點就是物業領域的大魚吃小魚明顯增多;另一個特點是出現流動性風險的企業在資產、股權和項目方面交易頻繁。

        2022年以來,房地產領域的收并購規模降了下來,一季度規模在500億元左右,其中一個明顯特點是出售資產的均為千億級別的房企,收購方則多為央企、國企或外資;另一個特點就是像正榮與新希望地產之間合作方相互收購。

        影響

        3月30日,綠景中國發布公告稱,計劃將佛山瑞豐66.25%股權轉讓給佛山市鑫之和房地產租賃服務有限公司,交易對價1408萬元,其中包括608萬元的現金及800萬元的應付款。

        佛山瑞豐為譽暉花園的項目公司,綠景中國的公告顯示,2020年和2021年,該項目合計虧損了950萬元左右,期中2021年計提損失549.15萬元。通過這一次交易,綠景中國剝離了虧損項目,進一步優化了資產結構。

        與綠景中國相類似,3月中旬,富力以9570.26萬英鎊出售了倫敦綜合體項目,與1.65億英鎊評估價值相比,虧損6884.5萬英鎊,相當于六折出售。值得關注的是,這一交易富力僅獲得1英鎊現金,對價的剩余部分全部為債權轉讓。

        根據公告,富力與交易方設定了回購條件,半年后,富力可以按照1.07億英鎊現金進行項目回購,并承擔相關的交易稅費。如果把這筆交易看做一次短期融資,其融資成本接近23%,一定程度顯示了富力對這筆交易的緊迫性。

        3月25日,富力發布業績預警,預計2021年凈利潤虧損不少于80億元,虧損主要原因為“協議銷售及物業出售確認減少,導致銷售收入下降,加上毛利率下降,計提存貨減值因項目售價下降而增加”。

        項目售價下降不僅影響房企回款,也影響收入和利潤, 尤其是2021年下半年以來,房企為了加速去化而降價銷售,為了償債低價出售項目,成為導致凈利潤下降的主要原因。

        受影響的也不止富力一家,2021年融創中國凈利潤同比下降85%,除了貝殼股價下跌影響外,計提的存貨減值、應收款項等預期信貸虧損撥備增加等因素也是重要原因之一。2021年9月以來,融創通過處置資產累計回流現金超過300億元。

        此外,諸多千億房企的凈利潤預計下降,正榮地產預計下降70%,中南建設預計下降70%-90%,首開股份下降71%-81%,華僑城預計下降67.42%-74.86%,盛榮發展預計下降幅度超過98%,華夏幸福和藍光等房企持續維持虧損。

        上述30強房企人士表示,房企處置資產主要集中在三方面:第一,出售資產償債,在債務即將到期的情況下,企業擔心發生違約,通過出售資產籌集資金用來償還債務,尤其是公開信用債,一旦違約,對企業影響較大。

        第二,通過出售資產剝離負債,針對開發貸、信托借款等項目層面的負債,企業通常會選擇通過出售資產來剝離債務。另外企業也會通過將部分債務裝入資產包等方式,將負債隨同資產一起轉移。

        第三,剝離低效資產和保全優質資產,在當前流動性緊張的情況下,房企也會將部分低效資產進行處置,比如三四五線城市的住宅項目以及去化較慢的商鋪、車位、倉儲等資產,以避免占用資金等相關資源。

        其進一步指出,通過處置資產來償債及解決流動性風險是飲鴆止渴,由于市場行情疲軟,導致資產售價大幅縮水,“可能債務沒償還完,自己就先倒下了,即便是解決了債務危機,以后拿什么發展?”

        而且,房地產具有一定周期性,一旦錯過了機遇,再想發展起來會很難,“萬達就是最好的例子,通過大規模處置資產解決了債務危機,但開發業務這塊想要恢復到原來水平,幾乎是不可能了”。

        選擇

        對房企來說,是否出售資產、出售什么樣的資產、什么時候出售資產、以什么樣的價格出售資產,一方面取決于現實的緊迫程度,另一方面也與市場行情相關。期間往往還伴隨著房企自身資產重置和優化。

        物業管理公司是2021年下半年以來交易較為頻繁的資產之一,包括藍光、陽光城、禹州等多家房企出售了物業管理公司或股權。由于估值相對較高,也受資本市場青睞,但盈利能力較差,物業管理業務成為眾多房企優先出售的資產之一。

        物業管理業務之外,房地產出售資產清單中,還包括商辦、酒店等運營資產及房地產項目等開發項目,一二線城市核心區的運營資產由于稀缺性,即便在市場較差的時候,往往也備受資本市場青睞。

        上述30強房企人士表示,2021年底由于再融資沒有任何好轉跡象,加上房地產市場不斷下滑,其所在公司流動性日漸緊張,“因為今年上半年到期債務比較多,所以集團要求各個區域對出售資產進行了一輪盤整”。

        經過盤整,該30強房企將一批相對優質的項目擺上貨架,并對項目出售優先序列進行排序,“因為急需資金,所以拿出來的項目都是有市場的,關鍵就是價格”,該人士表示,一二線城市合作項目將最先被出售。

        另外,該房企還針對美元債將一批海外資產列入待售清單,“不是說一定要出售,而是根據實際情況進行動態平衡”,該30強房企人士表示,銷售回款、債務展期進度、市場行情等都是主要考量的因素。

        據其介紹,2021年三季度時,一二線城市核心區域的不動產基本可以賣到九折左右,郊區不動產和項目也能賣到八折左右;三四線城市的項目可以賣到六七折,而且項目合作方也相對愿意接手。

        今年以來,隨著房地產市場轉冷、疫情反復等因素影響,資產價格也一路下跌,一二線城市核心區物業高于七折很難被買家接手,三四線城市項目想要轉出手,半價甚至四折也不一定很快能找到買家。

        另一家出險房企的人士也告訴經濟觀察網,2021年下半年,為了解決流動性風險,其所在公司計劃出售一批資產,并對相關資產進行定價。但是繼去年四季度完成少量資產后,今年資產處置出現停頓,主要由于價格問題。

        在這種情況下,是否繼續出售資產,對房企而言,是一個艱難的抉擇。如果選擇繼續處置資產,就意味著必須得降價,進而造成賤賣資產的結果;如果不處置資產,就需要和債權人談展期,面臨著債務違約風險。

        上述30強房企人士表示,春節后,確實有部分房企暫停了處置資產,轉而開始與債權人談展期,主要原因就是資產價格大幅度縮水,“再好的資產,也能賣出五六折價格,而且,這些資產現在便宜賣出去了,以后高價也不一定能買回來”。

        “所以我們看到很多房企都開始談展期了”,該30強房企人士表示,就是因為房企的老板們發現,通過處置資產根本不可能解決流動性問題,而且會造成更大的問題,“就像你炒股,半山腰割肉就算賠了,如果再等等沒準價格就回來了”。

        優化

        對房企來說,處置資產的目的也不盡相同,除了用來償債和緩解流動性外,還有部分房企開始對旗下資產進行梳理和重構,具體而言,一個是剝離低效資產,另一個是保全優質資產。

        在當前房地產形勢下,所謂的低效資產就是去化慢的開發類項目或者年化收益低的運營類資產,這類項目不僅回款慢,還占用人力、物力和財力,而且為了維持項目正常運作還得持續投入各類成本。

        一家20強房企人士告訴經濟觀察網,無論是一個區域,還是一個項目,各類崗位和人員都需要配置,即便是一年賣不出去一套房,但“這些人還得吃飯,你還得給他們發工資,如果把這類項目處置了,可以減少很多負擔”。

        對于低效資產,房企考慮的還有財報數據,低效資產雖然拿地成本低,但由于去化慢,綜合起來也很難實現盈利,表現在財報上是管理費用、營銷費用和財務費用等成本支出增加,所以,剝離低效資產成了當務之急。

        上述20強房企人士表示,對一些去化慢的項目,如果有合作方,他們會盡可能將項目股權折價出售給合作方,尤其是當地合作方一般也愿意接手;對于全資擁有的項目,也會和地方政府談,盡量讓當地國企接手。

        對于一些沒有人接手的項目,很多房企會剝離到表外或出售給大股東,經濟觀察網了解到,2021年下半年以來,某家總部在上海的房企,將大量四五線城市的房地產項目剝離到表外,只保留少部分股權。

        上述30強房企人士表示,其所在公司大部分項目在一二線城市,對一些去化較慢的低效項目,他所在公司能轉手就轉手,如果轉不出去會暫時緩建,“就看你項目的銷售額,能賣多少,就給你配多少人,如果一套賣不出去,那項目公司就沒有存在必要了”。

        一家總部在華南的房企人士告訴經濟觀察網,無論是成本控制需要,還是調整業務布局,優化資產都是必要的,“原來明知道這個項目是虧的,為了流量也會做下去,這個時候,只要不符合回款和盈利要求,就要快刀斬亂麻處理掉”。

        恒大等出險房企采取將部分地產項目轉手給債權機構的處置方式。今年以來,恒大將廣州南沙、重慶、東莞及佛山等地項目股權出售給光大興隴信托及五礦信托,收回前期投資19億元,化解債務70億元。

        此外,恒大還將南京項目轉讓給債權人中航信托,將杭州水晶城項目轉讓給浙建房地產集團,用來抵償應付給浙江建工集團的工程款。通過資產抵償債務方式,恒大不僅可以化解一部分負債,還能獲取少量流動性。

        一家信托機構的人士告訴經濟觀察網,這一方式并不適用于所有房企,一般房企向信托機構借款抵押率均在六折左右,用來抵償項目顯然不太劃算,而且債權機構拿到項目后也需要二次處置才能變現。

        上述總部在華南的房企人士表示,處置資產一事,既是企業和債權人之間的博弈,也是企業自我掙扎,“像世茂、融創、富力資產多,處置一部分影響不大,但大部分房企不具備大規模處置資產的條件,只能談展期,要么就只能躺平”。

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        不動產開發報道部主任兼高級記者
        主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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