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    2. 房地產必須活下去

      張雅楠 丁文婷2022-03-17 08:51

      張雅楠 丁文婷/文 3月16日,國務院金融穩定發展委員會召開專題會議,研究當前經濟形勢和資本市場問題。兩大專題切中當下關切,資本市場迅速給出正反饋,A股三大股指集體回升,港股迎來絕地反彈,夜間一些中概股也猛烈回升。

      房地產行業也不例外,龍湖、碧桂園等房企結束了連日暴跌,股價上漲均超過10%,美股上市的貝殼更是漲超65%。

      行業整體翻紅,無疑振奮人心,但所有地產人仍心存疑慮。此時,行業情緒已經悲觀至谷底,我們真的不需要房地產了嗎?

      答案是否定的。雖然中國人均居住面積已經到了40平方米,但是住房發展不平衡的問題猶在,尤其是在一線、新一線城市,住房結構矛盾仍然突出,房地產企業依然會有作為。對一個體量如此龐大的行業進行“斷食”整改,可能沒有整改過來,就斷食過去了,這是整個經濟體所不能承受的。

      房地產行業需要調整,但首先是活下去。金融委會議意在提振整體經濟的信心,也明確了對房地產行業的態度,銀保監會、證監會、財政部、外匯局等機構相繼對房地產表態。上述信息匯集起來,我們可以看到這樣一些利好信息:

      第一,今年房地產稅試點城市不會擴增。

      對這一點,市場已有預期,財政部此番打出明牌,對市場可謂直接利好。以上海、重慶兩大房產稅試點城市的效果看,房產稅調節房價作用有限。

      第二,房地產向新發展模式轉型將獲配套支持。

      向新發展模式轉型是今年兩會政府工作報告中的新提法,這意味著我們要拋棄舊的發展模式,向新的發展模式轉型,意義深遠。16日金融委會議的增量是,提出向新發展模式轉型的配套措施。也就是說,不僅鼓勵房地產轉型,還要助轉型落地,這也是實打實的利好消息。

      第三,房地產企業風險化解要有力有效。

      第四,市場穩定是大勢。

      這兩點,實際上是以往常見的官方表態,此次得到再一次重申,并且保留了問責權,穩經濟訴求強烈可見一斑。

      從采訪中我們了解到,已有多個城市在銷售端放松了此前的嚴苛限制,但消費者信心恢復還需要時間;在資本端,房地產仍處于強監管模式下,脖子仍然被卡;從1-2月的房地產銷售、土地購置情況、到位資金等數據看,行業依舊蕭瑟??梢哉f,金融委的一場會議確實讓資本市場感受到了暖意,但這種暖意能否持續,有賴于相應政策的落地以及行業基本面的真正好轉。

      那么,問題來了,地產行業尚未回暖,地產股是不是就應該跌跌不休呢?

      3月14日、15日兩天,港交所集中的內房股經歷了無差別暴跌,不論是被稱為行業三好學生的龍湖、基本面良好的碧桂園,還是提前還債又發行了低利率中票的旭輝等那些沒有躺平的公司,全部遭遇連續兩天超過10%的下跌,實在令行業匪夷所思。它們基本面尚好,大股東也屢屢向上市公司注入流動性,像碧桂園、融創1-2月銷售排行仍然名列前茅,不像恒大那樣資不抵債且故意侵害投資人利益。如果這樣的公司不斷努力還債保證現金流安全,公司價值卻一再大幅貶損,到最后除了主動“躺平”還有什么選擇?

      當然,從資本動向來看,一些國際資本有組織的做空行為是比較明顯的。中國社科院金融研究所副所長、國家金融與發展實驗室副主任張明說,這一輪股市下跌的核心,是遭遇了外部地緣政治沖擊、中美博弈與國際投資者惡意做空的共同打擊。

      與做空勢力有過角力經歷的內房股表示,雖然做空是市場行為,但是從實際情況看,做空機構還伴隨有散布虛假負面消息等行為,無疑使得企業處境雪上加霜。

      金融委會議要求保持資本市場平穩運行,并要求內地和香港兩個市場的監管加強協調溝通,顯然,如此不理性的暴跌不屬于平穩運行,不被允許。16日房企股價的振奮,正是來自于中央喊話賦予市場的決心和底氣。

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