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    2. 華夏幸福重組方案生變

      田國寶2022-03-15 21:07

      (圖片來源:東方IC)

      經濟觀察網 記者 田國寶 經濟觀察網記者獲悉,2021年底,華夏幸福債委會通過《債務重組方案》至今,雖然相關債務化解工作取得一定成就,但由于出售資產等方面工作出現停滯,使得整體債務化解工作進展沒有達到各方預期。

      一位接近華夏幸福債委會的人士表示,在華夏幸福債務重組方案中,通過出售資產籌集現金來償還債務是重要組成部分,也是華夏幸?;謴驮煅δ艿年P鍵要素,目前出售資產沒有實現,致使無法籌集到必要資金。

      一方面是由于疫情等因素影響,相關資產買家面臨較大資金壓力,暫時沒有足夠能力吃下如此規模的資產;另一方面,在當前房地產下行背景下,相關待出售資產定價在市場上不具備優勢。

      多個消息源表示,目前相關方面正在實施一個替代方案,雖然與之前的方案相比打了折扣,但可以一定程度推動華夏幸福債務重組工作繼續前進。各方都意識到,時間拖得越久,債務重組工作變數越多。

      替代方案

      2021年9月30日,華夏幸福公布了《債務重組方案》初稿,根據方案,華夏幸福計劃通過出售資產籌集資金償還570億元債務,占華夏幸福債務總額的26%,也是影響《債務重組方案》落地的關鍵因素。

      對于華夏幸福而言,當務之急是債務重組方案能夠按時落地,與所有債權人簽完《債務重組協議》及補充協議;盡快恢復經營業務和自我造血功能。這是華夏幸福擺脫流動性風險的主要途徑。

      但由于宏觀形勢和房地產調控帶來的影響超出預期,華夏幸福債務重組和資產重組處于停滯狀態。華夏幸福多個人士承認,時間拖得越長,對華夏幸?;怙L險越不利,所以包括政府專班和債委會在內各方都在想辦法尋找新的突破口。

      據經濟觀察網了解,為了確保原有債務化解方案順利落地,目前各方已經協商出一個新的資產重組替代方案。新方案并不是徹底取代原有方案,而是在當前停滯狀態下,暫時用來推動債務重組工作的一個措施。

      根據原方案,華夏幸福通過出售資產籌集750億元的現金,但在當前形勢下,這一目標顯然短期內無法實現,而新方案采取化整為零的方式,即將原有資產包一一分割,先進行小規模的出售。

      收購方也不是新空港,而是區縣政府。多方信源顯示,下一步,會有一到兩個產業新城所在地政府,出面收購當地產業新城資產,以此打破此前停滯不前的局面,預計在4月底前會有實質性的進展。

      這一措施預計將不會大規模進行,只是特殊情況下的權宜之計。未來在宏觀形勢好轉的情況下,還會按照原計劃進行債務和資產的重組。

      未經證實的消息顯示,由當地政府出面收購華夏幸福產業新城的試點,預計將在廊坊市下轄的固安、大廠、香河等縣市中產生,目前相關工作已經取得一定進展,適當時候華夏幸福會進行公告。這一消息并未獲得華夏幸福方面的證實。

      此外,華夏幸福正在與兩家左右的不良資產處置公司商談相關資產債務出售業務,但消息源并未透露具體公司名稱和進展程度。

      3月初,華夏幸福舉行了春季復工大會,根據官方消息,華夏幸福有33個區域近80個項目同步復工。此前,華夏幸福對旗下所有房地產項目進行了封閉式管理,這些項目出售和銷售也在保障著華夏幸福維持日常運營。

      此前,華夏幸福曾在多個場合表示不逃廢債,債務重組方案出臺前后,華夏幸福也一直積極努力化解債務風險。

      化債停滯

      根據公告,華夏幸福2192億元債務主要通過五種方式化解:通過出售資產回籠資金償還570億元;通過出售資產帶走500億元;優先類金融債務展期352億元;以持有型物業設立信托計劃收益償還220億元;剩余550億元通過承接、展期等方式化解。

      2021年2月,華夏幸福債務違約一個月后,在河北省和廊坊市專班的主導下,成立了由平安和工商銀行河北分行牽頭的債委會。2021年底,華夏幸福債委會成員投票通過了債務化解方案。

      對于債權人而言,第一步加入債委會,參與債委會相關工作;第二步與華夏幸福簽署《債務重組協議》及補充協議。

      經濟觀察網了解到,大約有60%左右的債權人加入債委會,涉及本金金額1276億元,其中有766億元本金為信用債。根據華夏幸福公告,截至2月10日,已經完成債務重組429.18億元,其中通過與債權人簽署《債務重組協議》處置373.11億元。

      與華夏幸福債務總額相比,完成重組的比例并不高。如果完不成債務重組,未來華夏幸?;謴徒洜I和自我造血功能就難以實現,一直以來,華夏幸福都在想法設法推動債務重組工作的進程。

      多個消息人士表示,2月下旬以來,華夏幸福債務重組進展開始慢了下來,“同意的都簽完了,不同意的還在談”,一位接近華夏幸福人士表示,一部分債權人一直就不同意方案,所以談的很艱難,進展也慢。

      2月22日,華夏幸福發布公告稱,以5億元現金償還部分債務,這是華夏幸福自2021年違約以來,首次以現金方式償還重組后的債務。

      一位華夏幸福債權機構的人士表示,他所在機構沒有收到第一筆兌付現金,因為他們沒有加入債委會,也沒有簽署《債務重組協議》。

      該債權機構人士表示,他們一直沒有加入債委會,主要因為方案條件沒有達到預期,一個是展期時間長達八年,而且沒有任何額外補償;二個是展期期間利率太低,無法覆蓋其資金成本。

      該人士說,由于已經處于實質性違約,他們機構面對投資人的壓力也很大,“即便是我們能答應,投資人也不答應,而且,八年這么長時間,中間變數太大,反正我們有抵押物,可以死扛到底。”

      另一位已經拿到首筆兌付資金的投資人表示,部分債權人之所以不同意方案,很大一部分是因為現金償付比例較低,展期時間太長,“展期時間長,現金兌付比例高一點也能接受,我們是全權委托給主承銷商了,只能接受。”

      上述接近債委會人士表示,按照原來的方案,現金償付比例占比并不低,主要是出售資產進展不暢,導致現金兌付出現困難,一定程度影響了后續化債進展,“華夏幸福也很著急,但沒辦法,只能一點一點想辦法解決。”

      變現困難

      按照債務重組計劃,華夏幸福通過出售資金籌集750億元現金,其中570億元用來兌付債務,剩余資金用來重新啟動住宅開發建設和產業新城運營。

      出售資產是華夏幸福資產重組的重要組成部分,資產重組和債務重組同步進行,并相互影響著彼此進程,但是由于資產重組進展不暢,一定程度影響了債務重組和華夏幸?;謴驮煅δ艿倪M度。

      華夏幸福資產重組主要由幾個部分組成,其一,由河北新空港發展投資有限公司收購華夏幸福部分產業新城資產,主要涉及廊坊區域內及部分河北其他市縣的產業新城資產。

      但是,由于近年受疫情影響,環京地區產業招商及房地產市場均處于冷淡階段,如果收購來的資產,短期內無法產出效益,無疑會給新空港增加沉重的資金成本和負擔,而且也不利于未來華夏幸福整體重組。

      作為廊坊市國資委間接控股的公司,新空港不僅是華夏幸福資產重組的重要合作伙伴,也是廊坊市依托大興機場發展空港經濟的重要平臺。所以,只有在確保自身發展順利的情況下,才能對華夏幸福伸出援手。

      其二,華夏幸福在外省市的產業新城資產,與當地政府協商,計劃由當地政府進行收購或收回,既可以以現金收購,也可以帶債務剝離。與新空港面臨同樣的問題,目前多數華夏幸福產業新城所在地政府,均沒有更多的實力來實現這一操作。

      其三,南方總部相關資產由平安協助第三方買家進行收購。此前,深圳鵬瑞集團曾計劃接手華夏幸福南方總部資產,甚至鵬瑞已經介入了部分項目的具體工作,但至今仍沒有進一步消息。

      據一位熟悉華夏幸福南方業務的人士透露,2021年上半年相關機構對華夏幸福進行了一輪盡調,在盡調基礎上,政府專班與債權人協商,對華夏幸福相關資產進行了定價,項目出售要最大限度保障債權人利益。

      華夏幸福出售南方總部也不例外,但是在當前房企頻繁暴雷的情況下,房地產項目資產價格不斷縮水,部分房企出售的項目價格,甚至打到了四折。在這種情況下,鵬瑞與華夏幸福在收購價格上產生了分歧。

      上述熟悉華夏幸福南方業務人士表示,鵬瑞方面覺得價格太高,希望能降價,但由于資產價格已經確定好,華夏幸福也無法對價格自行調整,使得南方總部業務出售處于停滯狀態,無法取得突破性進展。

      上述接近債委會人士表示,2021年下半年房地產市場步入下行,不僅市場成交量大幅度萎縮,多家房企也出現經營困難,“房子賣不出去,開發商都開始賣項目、賣資產,由于供過于求,加上市場原因,房地產變現能力弱了,不止華夏幸福一家賣不出去。”

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      不動產開發報道部主任兼高級記者
      主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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